安坑都市計畫圖新店安坑地區都市計畫將大部分非屬保護區也尚未經建築使用的農林空地列入區段徵收範圍,但計畫訂定二十多年來,遲遲未發布實施。土地被列入徵收範圍的地主,表面持有使用分區為「住宅區」甚至「商業區」土地,卻無法真正用於建築使用,成了十足的「紙上富貴」。

新北市政府城鄉發展局都計審議單位表示,當年訂定都市計畫的背景已無法探究,但政府部門委託專業機構進行細部探測及規畫時,卻發現安坑都市計畫確實有執行上的困難。

依據行政院頒定的原則,都市計畫區域內之土地,如涉及農地變更的問題,一律須以區段徵收方式進行,以落實公平及漲價歸公的精神。區段徵收土地,原則上40%用於道路及公共設施,40%發給地主,其餘則由政府出售,作為公共設施經費來源。

依據近年實測結果,由於安坑地區的地形限制,以及大部分面積均已開發成為大型社區,因此列入徵收範圍內的土地,多分布零散,而且有相當高的比例,其坡度超過30度,依照目前的建築法規,並不適合作建地使用。

區段徵收的原則,須將地形平坦,適合建築的土地(俗稱肉地)分配給原地主。但因現在實際測量的結果,全部土地中也僅有約40%可當建地使用,根本不夠分配。

目前相關單位的變通辦法,是儘可能將道路及公設調整到坡度較陡的地段,不必要的公設用地也儘量縮減,以增加地主建地的可分配面積。但不適合作為住宅使用的土地,也多不適合作為公設使用,例如目前研議中的安坑40米路安泰路至五城段,規畫在靠山的地帶,不但施工困難,工程費用浩大,甚至進入細步規劃階段時,也不一定能通過環評。

都計單位表示,將坡度較大不適合建築使用的土地和地勢平坦土地一同納入區段徵收範圍,共同參與分配,也涉及公平性的問題。這些土地的價值,在完成變更後差異頗大,參與分配對擁有平地的地主也不公平。

市政府曾考慮將區內土地分級,坡地與坡地分配,平地與平地分配。但如此做法,對山坡地的地主意義不大,因為發回的土地同樣不能作為建築,長期以來的住宅區美夢破碎,勢必會反彈。

近幾年市區房價高漲,安坑因房價相對較低,吸引許多外來人口移入,不少建商也積極在區內覓地推案。但安坑都市計畫範圍內可供建築的土地可說一地難求,目前被排除於區段徵收範圍的土地,大部分被列為「已開發密集建築用地」,這類土地顧名思義,就是在都市計畫訂定時就開發完成,蓋了房子的土地。其中仍有開發價值的,僅有極少數保留於社區內的空地,或是原本為低矮建築的住宅區。

也因此,區內地主對於早日完成區段徵收,取回可供開發之土地,期盼也日益殷切。政府單位也希望早日解決這個懸宕已久的問題。

但目前不管採取何種方式,勢必都有一些地主不滿意,而且除非政策或法令有重大修改,否則農地變更僅能以區段徵收為手段。都計單位表示,政府遲早要面對這個問題,配合地方人士的要求,承辦單位將以參加說明會的方式,告訴社會大眾目前所面臨的困難,預想的解決方案,並聽取地方人士的意見,看看能不能找出一個大家雖不滿意,但至少能接受的解決之道。

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圖說:安坑地區的區段徵收何時實施,攸關眾多地主的權益。

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安坑都市計畫圖

新店(安坑部分)都市計畫最早在民國75年訂定,範圍從安坑橋到安康路三段新家坡社區附近。當初即考慮到山坡地區大型社區過度開發的問題。但都市計畫雖發布,卻未同時實施限建,已領有建照的社區仍持續推案。一直到民國86年,政府才將剩餘的空地列入區段徵收範圍,實施禁建。

如上圖所示,棕色的地塊是既有的住宅區,黃色的部分為列入徵收範圍的空地。這些區段徵收土地不僅分布零散,而且地形海拔均有不小差異,在政府政策上限制山坡地開發,建築法規亦配合修正後,半數以上的住宅用地,甚至不再可能取得建照。

當年公布區段徵收,應該源自政府便宜行事的心態,耽心地主反彈,於是以區段徵收之名,行禁限建之實。現在隨著都市擴張,安坑重大交通建設次第完成,地主對土地價值的期望更高,區段徵收成了不繼續做不行,想做又困難重重的燙手山芋。

原刊於安坑有好報第二期2013年11月
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