「大台北華城」是北台灣最知名的高級別墅社區,民國70年代由張秀政、張朝翔、蔡辰男等企業界名人合力開發,在大約200公頃的山坡地上,陸續推出多個風格各異的別墅區。強調美式住宅特色以及山上遼闊的景觀,大台北華城成了北部都會區除了陽明山以外,別墅型住宅區的另一個選擇。

大台北華城其實並非單一社區,從華城路一路往山上前進,早期開發的區塊包括禾豐特區、華城特區以及秀岡山莊等。每一區塊又依開發時程不同,完成一個個自主管理的社區,包括最早期的華城特區、禾豐特區,非屬開發範圍的青山鎮,以至於最近才推案的七天四季、新普國玉等, 廣義的大台北華城現在已包含十多個社區。

大台北華城基地位於大台北水源保護區內,區內施行專屬的建築法規,不論在容積率、建蔽率、建物高度、污水處理及環境影響評估等方面,都較一般住宅區嚴格。這些限制也使區內的建築密度大為降低,二樓至二樓半建築,搭配每戶都有的大片庭院或草皮,建築物順應自然地形興建,保有各戶的隱密性與景觀等,都是早期此區物件受歡迎的主要原因。

雖然被定義為高級住宅區,但大台北華城也曾經歷沒落的時期。民國87年,參與開發這片土地的建商集團陸續發生財務危機,已規劃的區塊無力繼續開發,已開發的區塊無力完成,但對住戶影響最大的是,大部分的公共建設和社區設施無法繼續維護,部分設施和土地,例如社區共用的污水處理廠等,甚至遭到法院查封。建商倒閉或退場,使得負責社區經營管理的公司亦受牽連而倒閉,華城路崗哨保全、景觀及路面維護、路燈、水、公車等事務亦無人處理。

民國90年,住戶們承接原管理公司成立聯合管理委員會,並申請自塗潭里劃出,獨立成為華城里。目前大台北華城社區連同屬於下城里範圍內的青山鎮,總共的戶數大約1500戶。除了各社區成立管理委員會,負責各自的保全、清潔及設施維護外,各社區共同組成的大公委員會,則負責管理大範圍的崗哨、景觀和社區公車等事宜。大台北華城的社區管理才得恢復正軌。

 

以下是大台北華城部分知名設區的進一步介紹。

華城特區

一律以地中海式紅瓦白牆為建築風格的華城特區,是大台北華城最早開發完成的社區,總戶數687戶,也是規模最大的社區。社區內設有俱樂部,並有便利商店、餐廳、游泳池、美容院、網球場、籃球場等設備,生活機能相對較佳。

社區建築申請建照時,依規定採一戶一建照,雖然是集合式社區,但每戶均依自然地形設計施工,並保留70%的空地比,因此各戶的採光、視野均一可不受鄰房干擾。因地形差異,每戶的坪數也各有不同,從最小面積的每戶約30坪,到山頂大戶每戶250坪都有。

大台北華城及明修宮 016紅瓦白牆的華城特區

 

禾豐特區

禾豐特區特區與華城特區相鄰,早年由禾豐集團規劃興建,以灰瓦白牆的喬治亞式建築為設計風格,總戶數僅100多戶,走的是大坪數規劃,曾吸引不少政商名流入住。禾豐特區後期由其他建商進場推案,例如「禾豐Villa」、「掬月」、「樂揚禾豐」及「黃金琉玉」等,也是強調大坪數與頂級建材。據稱,禾豐特區是買家指名度最高的社區之一。

大台北華城及明修宮 006
喬治亞式建築的禾豐特區

 

秀岡山莊

秀岡位於華城路的最底處,距離安康路口足足有7公里之遠,從華城路進入秀岡山莊尚須通過一道鐵橋,給人與世隔絕之感,秀岡也因此是大台北華城較早開發的區塊,區內仍保留數萬坪的空地。雖然發展較晚,但因著名的康橋雙語學校就設在秀岡,吸引不少人來此置產,方便子女就讀。

大台北華城及明修宮 011
通往秀岡的鐵橋依山勢搭建,減少對環境的衝擊

 

青山鎮

青山鎮原不屬於大台北華城開發單元範圍內,在土地使用分區上,屬於都市計畫區外之丙種建地,在建築容量上,較屬於水源管制區的大台北華城較為寬鬆。

青山鎮由大陸工程投資興建,因建商之施工品質頗受肯定,社區規畫完善,加上位置較近市區,生活機能較佳,易受買家青睞。目前以華城路的中古屋來說,約略屋況之下,青山鎮的房價最高。

另外,康橋雙語學校的小學部就設在此,也給青山鎮帶來了加分的效果。

大台北華城雖於位安坑地區,但因一開始就走高價定位,房價一向高於安坑其他別墅型社區,當安坑房價還普遍落在十多萬一坪的時期,此區的單價仍普遍喊價在每坪30萬元上下。不過因為地形、位置及坪數規劃等特色,此區的物件有相當特定的客群,長期以來,大台北華城的房屋交易並不熱絡。

大台北華城在早期開發商倒閉或退場後,留下大批未開發建地,但因攸關建築許可的污水處理廠遭法院查封,而使這些土地無法進行後續處理。近幾年,由於新北市政府和水源保護區管理局對於污水處理問題協議出解決之道,加上大批建地陸續拍定或轉手,大台北華城又開始出現新的建案。

近年區內最著名的土地交易案件包括英業達集團會長葉國一取得新店大台北華城4萬餘坪土地,打算開發豪宅別墅銷售,中華開發工銀旗下的「中華成長三資產管理」以債權承受方式,取得2萬餘坪土地,華固建設以1億5800萬元拍得禾豐特區2500多坪土地等。

近年推出的個案多以頂級之姿問市,例如葉國一推出的「新普國玉」號稱每戶的總價達5億元,華固建設推出的「七天四季」開價每坪80萬元。大陸工程在青山鎮最後一塊空地推出的「青擘特區」,也是以每戶300坪的超級別墅為訴求,總價近2億元。

除了上述訴求高價稀有的個案外,大台北華城一些成熟社區的房價近年來已多有上漲,不過相對於安坑市區的漲幅,大台北華城別墅的價格不再高出一大截。以內政部公布的實價錄資料,目前單價最高的社區為青山鎮,並遍的成交單價在50萬元左右,華城特區和禾豐特區則視屋況及個案條件,成交單價在30-50萬元之間。

大台北華城以其景觀和低密度別墅社區為特色,住在這裡,可以享受和大自然合而為一的生活品質,暢遊山林或社區步道,欣賞天然美景,或有野生動物出沒,還可帶來意外驚喜。另外,每家每戶都有的大庭院,可讓主人盡情揮灑,在距離新店市區僅數公里的距離內,能有這樣的生活環境,殊屬難得。

當然,對喜歡樂鬧的人來說,這種山林生活合不合適,就得另做考量。山上居住環境單純,除華城特區外,並無店家或餐廳,平常日用品採購可依賴大潤發或家樂福等量販店,但臨時購物,就比較不方便了。另外,山區海拔較高,平日濕氣重,冬季尤其寒冷,須多除濕及暖氣等設備。

大台北華城進出僅依賴華城路,雖有社區巴士,但一般進出仍以自家車為主,不會開車的人,住在這裡也不方便。另外,每天上班時間,華城路常有塞車情形,雖經部分路段拓寬,但問是仍待安坑四十米路第三期施工至華城路段才能徹底解決。

 大台北華城及明修宮 022
歐式建築的國礎富裔山是較晚期的個案

 

最近實價登錄表
位 置 社區名稱 坪數 總價 (萬元)
華城二路1~50號 華城特區 83.6 2500
華城一路51~100號 華城特區 43.37 1620
華城一路1巷1~50號 華城特區 80.33 4198
華城三路1~50號 華城特區 41.94 1320
華城三路51~100號 華城特區 29.99 1420
禾豐二路51~100號 歐洲印象 29.42 1150
禾豐十一路1~50號 禾豐特區 74.56 2145
禾豐七路8巷1~50號 禾豐特區 131.11 5000
華城六街122巷1~50號 美麗華城 65.67 2250
華城六街101~150號 美麗華城 65.27 2700
秀岡三街12巷1~50號 秀岡B區 84.45 5030
秀岡五街2巷1~50號 秀岡A區 58.40 3250
頂城三街121巷2弄1~50號 青山鎮 91.71 6280
頂城三街101~150號 青山鎮 70.36 3500
頂城三街77巷1~50號 青山鎮 66.86 4350
註:山區別墅型房屋因地勢、視野、屋況及內裝等差異頗大,影響房價甚鉅,成交紀錄僅能部分參考。

 

021
大台北華城社區內道路

 

華城路.JPG
大台北華城各社區相對位置圖

 

原刊於安坑有好報第四期2014年1月

 

 

廣告